2015年房地产项目投资增速仍将维持低位

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    2014年我国房地产市场比较低迷,三四线城市去库存压力较大,今年房地产市场的走向如何格外受到关注。

    从中期趋势看来看,中国房地产市场可以说已经迎来新开工和销售面积的阶段性拐点,当然这一拐点的出现并不意味着未来新开工面积会出现陡降。

    中国的家庭仍在裂变进程中、城镇化红利继续释放、更大更舒适住房的需求升级依然存在等驱动需求的因素还在发生积极的变化。

    新开工拐点的到来,在宏观上意味着房地产投资的下滑以及对经济贡献度的趋势性下降、相关联的土地财政模式的逐步终结以及房地产吸纳的巨量资金向其他资产再配置的开启。

    2014年下半年货币金融条件的改善是房地产销量回暖最为重要的短期变量。

    政策上限购限贷的松动,配合以银行非标压缩、不良率攀升、风险偏好降低等因素推动下信贷配置重新回归低风险、低收益的居民部门,共同推动了房地产销量在2014年10月份以来逐步企稳回暖,一二线城市表现尤为抢眼。

    总体上看,除北京、上海等一线城市外,以价换量“去库存”是目前房地产市场的主基调。2014年商品房销售面积仍高达12亿平方米,仅次于2013年的13亿平方米,但多数四线城市的去化速度不容乐观。

    具体到房地产项目投资,分化的格局更为显著。一线城市土地购置和出让金大幅攀升,而三四线城市的土地购置持续下降。

    2014年全年土地出让面积不到3.4万公顷,与房地产投资高峰时期的4.2万公顷相比,下降达到20%。2014年11月,全国住宅的新开工面积降至-13%的低位。

    2015年影响房地产市场的短期变量仍然是去库存的进展,预计政策层面也将继续“分城施策、分类调控”。

    考虑到三四线城市的巨大库存压力,销量回升对投资的拉动可能在2015年底才会有所显现,预计2015年投资增速仍维持低位,大概率会低于10%。

    在12月19日举行的全国住房城乡建设工作会议上,住建部部长陈政高表示,2014年房地产市场供求状况发生了一些变化,但房地产在国民经济中的地位和作用没有变。2015年要准确把握房地产市场运行中出现的新情况、新问题,积极应对,促进房地产市场平稳运行。

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